Работа гостевых домов: классификация, законы, налоги, учет и безопасность в 2026 году

После запуска эксперимента по классификации гостевых домов у владельцев появилось много вопросов по юридической стороне работы их объектов: какие нормы уже обязательны, что могут проверять контролирующие органы и как вести деятельность без риска штрафов.

«Бронируй Онлайн» вместе с юристом Юлией Бедаш разобрали ключевые моменты и ответили на самые частые вопросы собственников гостевых домов.

Закон для гостевых домов

С 1 сентября 2025 года вступили в силу Федеральный закон № 127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» и Постановление Правительства РФ № 1345, которые утвердили порядок классификации. 

Гостевой дом — самостоятельный тип средства размещения. Это индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для предоставления услуг проживания.

На 3 июня 2026 года в едином реестре объектов классификации в сфере туристской индустрии числится 2838 гостевых домов, и реестр пополняется ежедневно. Эксперимент продлится в ряде регионов до 31 декабря 2027 года. 

• Критерии гостевого дома: статус строения — жилой дом; категория земель — земли населенных пунктов; количество комнат — не более 15; одновременное проживание — не более 45 гостей; площадь комнат соответствует нормативам в зависимости от вместимости. 
• Проверка ВРИ. Вид разрешенного использования (ВРИ) — это официально установленное назначение земельного участка, которое определяет, что на нем разрешено строить и какую деятельность вести. Для гостевого дома подходят три кода: 2.1 (ИЖС); 2.2 (ЛПХ при усадебном участке) или 13.2 (ведение садоводства). Узнать ВРИ своего участка собственник может двумя способами: запросить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) или посмотреть данные на публичной кадастровой карте Росреестра. В стандартной выписке ВРИ указывается не всегда, поэтому для точной проверки лучше обратиться к кадастровому инженеру. Если ВРИ не соответствует ни одному из трех допустимых кодов, участок необходимо перевести в подходящую категорию.
• Код деятельности. Гостевой дом работает по ОКВЭД 55.20 и проходит обязательную классификацию как гостевой дом. Если собственник принимает решение остаться в статусе жилого помещения и сдавать комнаты в наем по договору аренды, он работает по ОКВЭД 68.20 без классификации. В этом случае его услуги не считаются туристическими и являются арендой жилья.

Классификация формально добровольная, но фактически необходима для коммерческой деятельности. С 1 января 2026 года для гостевых домов действует запрет на предоставление платных услуг, размещение о них информации в интернете, в агрегаторах и в социальных сетях без указания идентификационного номера и ссылки на запись в реестре. 

Что делать после классификации

После прохождения классификации гостевой дом получает реестровый номер из 13 символов. Он подтверждает законное предоставление услуг и указывается во всех каналах продаж и коммуникации с гостем. Ссылка на реестровую запись отображается в верхней строке поиска при просмотре карточки на сайте Росаккредитации. 

После получения номера и внесения объекта в реестр отель должен: 

1. Обновить информацию на всех онлайн-платформах и у агрегаторов, указав полученный номер реестровой записи в формате CXXXXXXXXXXXX.
2. Указать номер реестровой записи на всех рекламных площадках: системы бронирования ОТА, соцсети, официальный сайт, рекламные материалы, зона регистрации гостей.
3. Удалить из рекламы и с платформ контент, не соответствующий официальной классификации в реестре. Например, если на сайте заявлено 18 комнат, а классификацию прошли 15, цифру нужно исправить.
4. Следить за соответствием фактического состояния объекта данным реестра, включая фотографии помещений и заявленные характеристики.

Контроль за достоверностью информации ведут региональные органы власти в сфере туризма.

Как гостевому домы выстраивать работу с гостями 

С момента включения в реестр гостевой дом начинает работать как полноценное средство размещения, а собственник — как оператор гостиничных услуг и оператор персональных данных одновременно. Положение о классификации в пункте 22 закрепляет за ним два базовых действия при работе с гостем: встречу с выдачей ключей и информирование об условиях пребывания. Способы коммуникации с гостем и его персональными данными определяются правилами проживания, уголком потребителя, договором оказания услуг,. 

Правила проживания

Правила проживания — документ, устанавливающий нормы поведения гостей в гостевом доме. Они помогают обеспечить комфорт и безопасность, сохранить имущество и дать собственнику юридическую защиту в спорных ситуациях.

Правила можно разместить в нескольких местах одновременно: на официальном сайте, на стойке регистрации, в комнате гостевого дома, в описании при бронировании через ОТА, чтобы гость мог ознакомиться с правилами и до заезда, и во время проживания. Документ обычно включают в себя:

• Общие положения.
• Порядок и условия бронирования.
• Порядок оформления проживания и документы при заселении.
• Оплата за проживание, скидки и льготы.
• Условия предоставления услуг.
• Права и обязанности гостей. 
• Права и обязанности собственника.
• Безопасность и противопожарная безопасность.
• Использование имущества. 
• Ответственность сторон.
• Логотип.
• Полное наименование объекта.
• Дата актуализации.
• Подпись и печать.

Уголок потребителя

В законодательстве о гостевых домах уголок потребителя не закреплен, но его наличие в зоне приема гостей подтверждает официальный статус собственника. В нем можно разместить: 

• Наименование гостевого дома.
• ОГРНИП и наименование зарегистрировавшего органа.
• ИНН.
• Режим работы.
• Адрес.
• Номер телефона контактного лица.
• Список контролирующих органов и территориального органа Роспотребнадзора.
• Контакты полиции и пожарной службы.
• Книгу жалоб и предложений.
• Распечатанный закон «О защите прав потребителей».
• Журнал учета проверок. 

Договор оказания услуг гостевого дома

Договор — это соглашение между собственником и физическим лицом: собственник предоставляет временное проживание и сопутствующие услуги, гость оплачивает их и соблюдает правила проживания. Закон допускает три формы договора: 

• Устная форма. Договор заключается в устном порядке при заселении. Юридически такая форма допустима, но не дает собственнику документального подтверждения договоренностей.
• Письменная форма. Рекомендуется во всех случаях, потому что дисциплинирует гостя и позволяет включить в текст выдержки из правил проживания. 
• Договор через ОТА или турагентство. Оформляется только письменно — площадка предоставляет свой бланк, который собственнику нужно вычитать, проверить реквизиты, реестровый номер, контактные и банковские данные.

Обработка персональных данных

С момента, когда гость оставляет имя, фамилию и телефон при бронировании, собственник гостевого дома становится оператором персональных данных. Требование распространяется на все гостевые дома без исключения. Статус оператора означает, что собственник обязан выполнить ряд процедур: 

Подача уведомления в Роскомнадзор. Уведомление направляется в территориальное управление через форму на сайте — в бумажном или электронном виде. Роскомнадзор не присылает ответ о постановке на учет, проверить регистрацию можно в реестре операторов персональных данных по ИНН.

Указание целей обработки: 

• ведение кадрового и бухгалтерского учета;
• соблюдение трудового законодательства;
• соблюдение налогового законодательства;
• соблюдение пенсионного законодательства;
• подготовка, заключение и исполнение гражданско-правового договора;
• подбор персонала;
• продвижение товаров, работ, услуг на рынке;
• создание общедоступных источников информации (сайт и соцсети);
• обработка сведений для оказания услуг гостевого дома.

Оператором персональных данных собственник является не только из-за гостей, но и из-за всех внутренних процессов: найма сотрудников, бухгалтерии, работы с подрядчиками. 

Подготовка пакета внутренних документов. Собственнику нужно разработать и утвердить:

• положение об обработке персональных данных;
• внутреннюю политику для сайта;
• шаблон согласия гостей на обработку данных;
• приказы о назначении ответственных и должностные инструкции;
• инструкции по процессам гостевого дома.

Документы должны быть подготовлены заранее и доступны собственнику для предъявления при проверках со стороны Роскомнадзора. 

Миграционный учет

Специальный документ по регулировке миграционного учета в гостевых домах отсутствует. Правительство совместно с МВД ведет работу по разработке правил, и до их принятия учет осуществляется по рекомендациям МВД России. Часть регионов выпустила собственные разъяснения — например, в Краснодарском крае и Севастополе выпустили региональные рекомендации по постановке гостей на миграционный и регистрационный учет. Если в регионе разъяснений нет, целесообразно направить письменный запрос в территориальное управление МВД с указанием адреса гостевого дома и реестрового номера. В ответном письме собственник получит порядок постановки на учет, адрес кабинета приема и перечень документов. Передача данных в МВД возможна тремя способами:

• лично или почтой заказным письмом с описью вложения;
• в электронном виде через сервисы документооборота «Контур», «СБИС» и аналогичные;
• через личный кабинет на «Госуслугах» с прохождением аутентификации.

Налогообложение, тарифы и ценообразование гостевых домов

Финансовая модель гостевого дома складывается из трех составляющих: налогового режима, коммунальных тарифов и обязательной отчетности. Каждый из этих блоков напрямую влияет на прибыль и на то, насколько устойчивым окажется бизнес после прохождения классификации. 

Налоговые режимы

Подход к налогообложению определяется статусом собственника. Важно решить, в каком формате вести деятельность — от этого зависят ставки, отчетность и возможности работы с агрегаторами. Для гостевого дома доступны три статуса:

Физическое лицо

• платит НДФЛ, земельный налог и налог на имущество;
• ставка НДФЛ нарастающая, зависит от годового дохода;
• подходит для небольших объектов на 5-6 комнат с сезонной загрузкой.

Самозанятый

• 4% с доходов от физлиц;
• 6% с доходов от юрлиц и ИП;
• лимит дохода — до 2,4 млн рублей в год;
• подходит для небольших гостевых домов с ограниченным объемом выручки.

Индивидуальный предприниматель.

• УСН «доходы» — 4% (региональная) или 6% (стандартная);
• УСН «доходы минус расходы» — 10% или 15% с минимальным налогом 1%;
• АУСН «доходы» — 8%;
• АУСН «доходы минус расходы» — 20% с минимальным налогом 3%;
• патентная система;
• подходит для крупных объектов на 15 комнат и 45 гостей с активной работой через рекламные каналы и ОТА.

Выбор системы налогообложения для ИП требует индивидуального расчета. Лучше получить консультацию у юриста, аудитора или специалиста ФНС с учетом загрузки объекта и планируемой прибыли.

НДФЛ, земельный налог и налог на имущество

Если собственник гостевого дома работает как физическое лицо без регистрации ИП или статуса самозанятого, к нему применяются три налога: НДФЛ с дохода от сдачи объекта, земельный налог за участок и налог на имущество за сам дом. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налога на доходы физических лиц. Ставка зависит от годового дохода собственника:

• 13% с дохода до 2,4 млн руб.;
• 15% с дохода от 2,4 до 5,0 млн руб.;
• 18% с дохода от 5,0 до 20,0 млн руб.;
• 20% с дохода от 20,0 до 50,0 млн руб.;
• 22% с дохода свыше 50 млн руб.

Земельный налог. С 1 января 2025 года ставка земельного налога для участков, используемых в коммерческой деятельности (включая размещение гостевых домов), составляет 0,3% от кадастровой стоимости участка. Налог рассчитывает ФНС, уведомление приходит собственнику ежегодно.

Налог на имущество. Ставка устанавливается на региональном уровне и зависит от кадастровой стоимости объекта и категории имущества. Точный размер налога и порядок его уплаты уточняется в территориальном отделе ФНС по месту нахождения гостевого дома.

Туристический налог

Уплачивается в тех регионах, где он введен решением региональных органов власти. Порядок взимания и сдачи отчетности уточняется в ФНС: там можно получить бесплатную консультацию в рамках правового образования населения.

Коммунальные тарифы

После внесения объекта в реестр ресурсоснабжающие организации нередко переводят гостевые дома на коммерческие тарифы, иногда под угрозой отключения. Юридических оснований для этого нет: статус собственника не меняется, он остается физическим лицом, а само строение — жилым домом.

Недавно разработан проект постановления Правительства РФ о внесении изменений в основы ценообразования в области регулируемых цен и тарифов в электроэнергетике. Документ предусматривает, что для гостевых домов — участников эксперимента — сохранятся тарифы для жилых домов. После официального опубликования постановления собственники, которых уже перевели на коммерческие тарифы, смогут направить письмо о перерасчете и расторжении договора.

Тем, кто живет в гостевом доме семьей, целесообразно установить два прибора учета — один для частного использования, второй для гостевого дома. Это упростит будущий перерасчет.

Отчетность гостевого дома 

Отчет 1-КСР — статистическая отчетность о деятельности коллективных средств размещения, которую собирает Росстат. В ней отражаются основные показатели работы объекта: номерной фонд, количество размещенных гостей, число ночевок, доходы от оказания услуг размещения, численность персонала. Данные используются для формирования официальной статистики туристической отрасли. Существует две формы:

• № 1-КСР (годовая) — сдается раз в год по итогам отчетного периода.
• № 1-КСР (основные индикаторы) — сдается ежеквартально с укороченным набором показателей.

Отчетность сдают юрлица и ИП, оказывающие услуги гостиниц и аналогичных коллективных средств размещения, в том числе гостевые дома.

В прошлом году многие собственники не сдали отчет за период с сентября по декабрь 2025 года, потому что не знали о такой обязанности. Чтобы избежать штрафов, нужно обратиться в региональное управление статистики, назвать ИНН и ОКВЭД 55.20 и уточнить, требуется ли сдача отчетности в текущем периоде.

Пожарная безопасность и антитеррористическая защищенность

Для безопасности гостей и сотрудников гостевой дом обязан установить специальное оборудование: датчики дыма, огнетушители, видеонаблюдение, систему оповещения и охранное освещение. Требования к нему прописаны в двух документах — Положении о классификации (пожарная часть) и постановлении Правительства РФ № 447 (антитеррористическая часть), которое применяется к гостевым домам по аналогии с гостиницами. Часть оборудования устанавливается сразу при запуске объекта, на оставшееся собственнику дается срок — как правило, около года с момента проверки.

Пожарная безопасность

В Положении о классификации прописаны требования к двум видам оснащения — датчикам дыма и огнетушителям.

Датчики дыма:

• устанавливаются в комнатах гостевого дома;
• монтаж и обслуживание выполняют только лицензированные организации, собственник не имеет права монтировать датчики самостоятельно;
• ставятся в каждом помещении с учетом специфики и риска возникновения пожара;
• обычно — не менее двух приборов на помещение; исключение делают для маленьких комнат, попадающих в зону контроля одного датчика;
• размещаются под перекрытиями: расстояние до углов — не менее 50 см, до вентиляционных отверстий — не менее 1 м;
• к датчикам должен оставаться доступ для технического обслуживания.

Огнетушители:

• размещаются на каждом этаже, включая подвальные и чердачные помещения, если они используются;
• должны быть полностью заряжены, работоспособны, с опечатанным узлом управления;
• проходят регулярное техническое обслуживание с записями в журнале;
• размещаются на видном месте в количестве согласно требованиям противопожарной безопасности.

Категорирование объекта

Категорирование объекта проводит комиссия по обследованию и категорированию, которая создается по решению ответственного лица. К работе могут привлекаться представители территориального органа безопасности и Росгвардии. Установлены четыре категории опасности: 

• первая — более 1000 пострадавших;
• вторая — от 200 до 1000 пострадавших;
• третья — от 50 до 200 пострадавших;
• четвертая — менее 50 пострадавших.

Гостевые дома с лимитом 45 гостей обычно попадают в четвертую категорию. Если с учетом персонала и членов семьи собственника фактическое число превышает 50 человек, может быть присвоена третья категория.

По итогам обследования составляется акт категорирования со сроком действия 5 лет. Для четвертой категории достаточно акта, паспорт безопасности не требуется. Для первой, второй и третьей категорий в течение 3 месяцев после обследования составляется паспорт безопасности — информационно-справочный документ с пометкой «Для служебного пользования» и сроком действия 5 лет.

Независимо от присвоенной категории все объекты оборудуются системой видеонаблюдения, системой экстренного оповещения об угрозе ЧС, системой охранного освещения, системой пожарной безопасности и информационными стендами со схемой эвакуации и телефонами ответственных лиц.

Ответственность

Ответственность за нарушение требований антитеррористической защищенности установлена статьей 20.35 КоАП РФ. 

• граждане — штраф 3 000–5 000 руб.
• должностные лица — 30 000–50 000 руб. с возможной дисквалификацией на 6 месяцев — 3 года.
• юридические лица — 100 000–500 000 руб.

При отсутствии акта категорирования собственники могут получить штраф 30 000 руб. Именно поэтому письмо в Росгвардию о проведении категорирования рекомендуется направить заранее и зарегистрировать как входящий документ — с присвоением входящего номера и даты приема. С момента подачи заявления ответственность за отсутствие документа снимается, а сам акт составляется по типовой форме без необходимости платить сторонним организациям.

Вопрос-ответ с юристом 

Какие услуги можно официально оказывать и продавать через реестр гостевых домов

Только услуги проживания. Договор с гостем оформляется как договор оказания услуг гостевого дома, и его предмет — размещение. Других платных услуг на участке с ВРИ под ИЖС оказывать нельзя.

При этом сопутствующие услуги разрешено включать в договор комплементарно — то есть без отдельной оплаты, как часть базовой услуги проживания. К ним относятся пользование бассейном, детской площадкой, беседкой, мангальной зоной, размещение с животными, доступ к территории. Питание также оформляется комплементарно. Если собственник хочет организовать полноценное питание гостей, необходимо заключить договор с компанией-аутсорсером, которая оказывает услугу самостоятельно. 

Планируется ли возможность регистрации нескольких гостевых домов на одного собственника

В рамках эксперимента по гостевым домам такой возможности не предусмотрено. На  одного собственника приходится один участок и один гостевой дом. В качестве альтернативы можно передать право собственности на часть объектов членам семьи.

Нужно ли менять ВРИ

Менять ВРИ нужно в тех случаях, когда текущий код не входит в список разрешенных для гостевых домов. Если собственник рассматривает смену ВРИ на «гостиничное обслуживание», важно заранее определиться с целью: этот вариант подходит владельцам участков, на которых есть постройки в статусе нежилого помещения.

У собственника есть два пути: остаться в статусе гостевого дома или перейти в статус гостиницы либо базы отдыха и пройти соответствующую классификацию. Других легальных способов размещать туристов на участке нет.

Можно ли сдавать частный дом по договору краткосрочной аренды без сертификации и классификации

Да, если объект работает в статусе частного жилого дома и сдается по договору аренды или найма. Однако при таком формате нельзя размещать рекламу, вести сайт и соцсети, создавать карточки объекта на ОТА. 

Как платить турналог самозанятому

По месту регистрации в ФНС, в порядке, установленном региональными властями. Точные правила уточняет региональная инспекция.

Можно ли называть комнаты в гостевом доме номерами, или это автоматически приравнивает объект к гостинице

Можно, но не рекомендуется. На статус объекта это не влияет. Если классификация пройдена как гостевой дом, использование слова «номер» не превращает его в гостиницу. Однако контролирующие органы используют алгоритмы на основе искусственного интеллекта, которые автоматически отбирают объекты со словами «апартаменты», «номера», «студия», «люкс» и формируют по ним списки для проверки на предмет отсутствия классификации. Правильные термины — «комнаты», а не «номера».

Что делать, если количество номеров превышает установленный лимит в 15 номеров для гостевого дома

Необходимо пройти классификацию на 15 комнат, а оставшиеся переоформить как помещения другого назначения: детская комната, гладильная, склад, офис, кабинет, помещение для приема пищи. 

На каком основании размещать гостевой дом на площадках бронирования до обязательной регистрации в регионе

У каждого канала бронирования («Яндекс.Путешествия», «Островок», «Броневик») свой подход. Нужно обращаться к менеджеру, закрепленному за регионом, или на горячую линию. Некоторые площадки размещают такие объекты с маркировкой «жилой дом».

Какие документы и сведения могут потребовать агрегаторы для размещения объекта

Состав документов зависит от статуса собственника. Часть площадок работает только с ИП, другая часть принимает и ИП, и самозанятых. Для индивидуального предпринимателя базовый пакет включает лист записи ЕГРИП, выписку из налоговой и подтверждение прохождения классификации с реестровым номером. 

Распространяются ли на глэмпинги те же требования, что и на гостевых домах

Нет. Глэмпинги регулируются законом о классификации гостиниц, у них отдельная инструкция по прохождению классификации.

Входит ли площадь санузла в общую площадь комнаты

Нет. Учитывается только жилая комната, площадь санузла, балкона, лоджии не считается.

Может ли гостевой дом работать по договору найма-аренды

По договору найма или аренды может сдаваться только жилой дом, который не имеет статуса гостевого. Это два разных правовых режима: жилой дом регулируется Гражданским кодексом, гостевой дом работает по договору оказания услуг и подчиняется отдельному регулированию.

Может ли самозанятый работать без отчетов, кроме приложения «Мой налог»?

Самозанятый сдает три вида отчетности: через приложение «Мой налог»; туристический налог (если введен в регионе); отчет 1-КСР (после уточнения в управлении статистики по ИНН и ОКВЭД 55.20).

У комнат могут быть порядковые номера?

Могут. Главное — называть их «комнатами», а не «номерами». Маркировка комнат рекомендуется и для безопасности, и для акта категорирования, и для МЧС.