A-Scape и Nordic Spa: история премиального отеля на берегу Балтики

Рассказываем историю комплекса на первой линии Балтийского моря, который объединил спа и отель. Мы поговорили с совладелицей и операционным директором Кристиной Гутак о том, как шло строительство на дюне, с какими юридическими и инженерными ограничениями столкнулась команда, как устроены маркетинг и операционное управление комплекса, в который вложили около 180 млн рублей, а одна ночь стоит от 29 000 рублей.

Об отеле

A-Scape расположен на первой линии Балтийского моря. Архитектура занимает в проекте одно из ключевых мест, но не главенствует, а подчеркивает красоту побережья Балтики. Отсюда вытекают все проектные решения: компактная застройка на дюне, минимализм в формах и материалах, отсутствие визуального шума на территории.

• 10 автономных домиков A-Scape площадью 26 м² каждый, с панорамными окнами на море и антресольной спальней.
• Спа с двумя видовыми саунами.
• 3 купели под открытым небом с температурой 38°C.
• Тихие зоны отдыха, где гости пьют чай и наблюдают за морем.
• Открытая каминная зона.

Концепция отеля строится вокруг уединения у моря. Название A-Scape отсылает и к пейзажу (scape), и к побегу (escape). Гость уезжает из города и на несколько дней заселяется в домик у моря, внутри которого — компактное, но полностью оборудованное пространство для отдыха и работы.

Комплекс создан и развивается супругами Андреем и Кристиной Гутак. Андрей Гутак — основатель комплекса и архитектурного бюро Nord Domos, Кристина Гутак — совладелица и операционный директор.

Архитектура комплекса

Над архитектурой домиков работали Калининградское бюро Norm Domus и норвежский архитектор Рейульф Рамстад, которому принадлежат проекты туристических маршрутов и общественных зданий в Норвегии, Дании, Франции и Швеции.

Домики построены по классической скандинавской каркасной технологии. Снаружи фасад облицован деревом, которое служит дополнительным утеплителем и защитой от ветра. Фасад покрывает слой натуральной сосны, обработанный специальным составом для защиты от влаги. По словам владельцев, они тестировали более 40 вариантов цвета краски, пока не нашли нужный зеленый оттенок. 

Главный архитектурный акцент — панорамные витражи высотой 4,5 м и шириной 2,5 м. Витражи создают ощущение пространства и открывают вид на море, но одновременно являются частью несущей конструкции фасада.

Еще одна особенность комплекса — вентиляция. Вместо стандартных решеток в фасаде сделаны круглые отверстия, которые обеспечивают постоянный воздухообмен, помогают поддерживать интерьер сухим и комфортным и одновременно подчеркивают характерный внешний вид домиков.

Целевая аудитория 

Целевая аудитория комплекса — семейные и влюбленные пары, небольшие компании друзей, предприниматели, креаторы, которые приезжают поработать и сменить обстановку, организовать личное событие или праздник. По данным совладельца, примерно 85% бронирований делают гости не из региона. 

Летом спа и домики обеспечивают почти полную загрузку за счет органического спроса — показатель часто приближаются к 100%. В среднем за год загрузка составляет около 70%, несмотря на цену выше среднего по региону. Доля повторных гостей держится на уровне 7%.

Этапы строительства спа и домиков

Строительство комплекса шло поэтапно: сначала появился спа, потом построили один дом и только после этого произошло расширение до 10 домов. 

Этап 1. Строительство спа-комплекса Nordic Spa 

Длительность: 2,5-3 года.

На старте проект столкнулся с юридическими ограничениями: площадь застройки на пляже не должна была превышать 200 м². Архитекторам пришлось вписать в этот метраж две видовые сауны, купели, зоны отдыха и компактные раздевалки. На этом этапе команда:

• Тестировала материалы и устойчивость конструкций в условиях ветра, песка и соленого воздуха.
• Подбирала инженерные решения, которые выдержат круглогодичную работу у моря: фундамент, теплоизоляция, ветрозащита, коммуникации. 
• Наблюдала за тем, как гости пользуются пространством. Уже здесь проявились точки роста. Например, стало понятно, что раздевалки слишком узкие, и их конфигурацию нужно менять, чтобы гостям было комфортно. 

Этап 2. Строительство первого домика A-Scape 

Длительность: 7–9 месяцев.

После запуска Nordic Spa построили первый домик. Он стал прототипом для всех последующих объектов. 

• Дом поставили на винтовые сваи, обвязанные металлическим каркасом. 
• Снаружи домик облицевали мягкой древесноволокнистой плитой, которая работает как дополнительный слой теплоизоляции и ветрозащиты. Поверх нанесли деревянную обшивку из сосны. Кровлю сделали из тех же досок, а под ними спрятали металлическую крышу из профнастила, которая отвечает за гидроизоляцию.
• Уже в первые месяцы после запуска стало понятно, как ведет себя стекло на пляже. Выяснилось, что крупные песчинки при ветре оставляет следы на витраже, и со временем стекло мутнеет. Этот опыт учли при проектировании следующей очереди домиков: на них добавили выносное защитное стекло на отдельном крепеже, которое можно устанавливать в сезон штормов и снимать на лето.
• Инженерные коммуникации — электрический кабель, вода, канализация и наружный блок кондиционера — спрятаны под крыльцом и закрыты деревянной обшивкой. Это защищает их от оголения, когда меняется рельеф пляжа и смещается песок. Внутри домика разместили бойлер, технику и компактную кухню – все, чем гость пользуется ежедневно.

Этап 3. Строительство еще трех домиков 

Длительность: менее 1 года.

На следующем этапе по уже отработанному проекту построили еще три домика. Они повторяли архитектуру и конструкцию первого: шестиугольный каркас на винтовых сваях, тот же набор фасадных слоев, панорамный витраж на море и внутренняя отделка фанерой со встроенной мебелью.

Этап 4. Расширение до десяти домиков 

Длительность: 1 год.

В 2025 году к первой очереди добавили еще шесть домиков. Так A-Scape вышел на текущий масштаб: десять уединенных домиков на дюне рядом с Nordic Spa.

По проекту комплекс еще не завершен. Владельцы планируют довести число домиков до двенадцати и создать общее пространство: днем там можно будет позавтракать и поработать, а вечером — выпить бокал вина, почитать книгу, посмотреть на закат и шторм с берега. Также планируется создать место для проведения стратегических сессий и камерных встреч для B2B-гостей.

Маркетинг и продвижение

Nordic Spa открылся в 2020 году, в период пандемии, когда границы были закрыты. На старте комплекс практически не вкладывался в рекламу: первые гости приходили по сарафанному радио, через публикации блогеров и инфлюенсеров, которые сами приезжали в спа и делились контентом в соцсетях.

Сейчас маркетингом занимаются системно и вкладывают в него около 10% выручки — зарплата штатному маркетологу, ведение социальных сетей, оплата рекламных площадок и рекламных креативов. Отдельное направление — работа с обратной связью. Команда отеля регулярно собирает отзывы со всех площадок, анализирует их и дополняет опросами гостей после выселения, чтобы видеть, чего не хватает в продукте и какие элементы сервиса можно улучшить. 

Вокруг комплекса постепенно формируется сообщество гостей и друзей проекта. Дважды в год команда проводит субботники на море: собираются 50–60 человек, которые занимаются уборкой берега, готовят, поют под гитару; многие приезжают с детьми и собаками. В спа проходят дни йоги и утренние практики, на сеансах играет живой ханг. На территории снимают фильмы, проводят творческие съемки и диджей-сеты.

Стоимость и окупаемость

В запуск Nordic Spa владельцы вложили около 20 млн рублей. По словам Кристины Гутак, спа окупился в первые два года работы и сейчас стабильно работает в плюс, несмотря на высокие эксплуатационные расходы.

Домики A-Scape оказались заметно дороже спа в пересчете на метр. Первый домик площадью 26 м² обошелся примерно в 4,5-5 млн рублей. Спустя полтора года строительство аналогичного домика стоило уже около 7 млн рублей из-за подорожания материалов и усложнения отделки. В новых домах, где добавлена система «умного дома» и акустическая отделка, себестоимость строительства одного домика выросла до 15 млн рублей.

Общий объем вложений в комплекс оценивают в районе 70 млн рублей. Планируется, что срок окупаемости одного домика составит 3-4 года при текущих тарифах и загрузке.

Операционная модель и управление

Спа и домики работают как отдельные продукты с собственной экономикой и аудиторией, при этом дополняют друг друга.

В Nordic Spa в день проходит около семи сеансов по 2 часа, в период с 6 утра до 11 вечера. Одновременно на территории может находится не более 12 гостей — это сознательное ограничение вместимости, чтобы сохранить концепцию уединения. 

Домики A-Scape бронируются и оплачиваются отдельно от спа. Однако для повторных гостей действует система лояльности — для них посещение Nordic Spa является бесплатным. При этом, как отмечает операционный директор, вся аудитория A-Scape полностью пересекается с аудиторией спа, но не каждый гость спа заселяется в домики — A-Scape остается более камерным и премиальным продуктом.

Штат проекта за несколько лет заметно вырос. Если при запуске комплекса работало около 12 человек, то сейчас — порядка 35. В смену на объекте постоянно находятся 4-5 сотрудников. Кроме того, в штате есть специалисты, которые работают удаленно — например, отдел заботы, который каждый день держит связь с гостями.

Администраторы и банщики выходят по сменным графикам 2/2, 1/3, 1/4 — в зависимости от загрузки. Горничные работают по сдельной схеме, обычно 3-4 часа в день. Прачечная вынесена на аутсорс. Маркетингом занимается штатный специалист, при этом собственники и директор постоянно включены в стратегические задачи и участие в еженедельных совещаниях: команда смотрит на загрузку, потоки гостей, эффективность каналов и своевременно корректирует план.

Для управления отелем комплекс использует PMS-платформу «Бронируй Онлайн». В системе ведут учет броней и дополнительных услуг. Администраторы и владельцы видят актуальную картину по заездам, выездам и занятости, могут оперативно реагировать на изменения спроса и планировать заезды без ручных сверок и таблиц.

Благодаря менеджеру каналов отель синхронизирует продажи с онлайн-агрегаторами, такими как «Яндекс Путешествия», «Островок!» и другие. Все бронирования попадают в единую шахматку, система автоматически обновляет доступность номеров и почасовую запись в спа. Как результат — избежание овербукинга даже в пиковый сезон, когда загрузка приближается к 100%.